Con frecuencia se realizan obras de reconstrucción, rehabilitación o derribo de edificaciones colindantes a nuestro hogar u edificio, las cuales puedan causar daños en el inmueble que habitamos, por lo que es conveniente saber qué hacer para prevenir las consecuencias y sobretodo saber cómo reclamar los daños que estas obras ocasionen.

           El hombre de al lado

El hombre de al lado es el título de una comedia negra argentina que se promociona como “la película argentina más premiada del año” y que presenta un conflicto entre dos vecinos: un  diseñador industrial refinado y soberbio  que reside en una vivienda diseñada por Le Corbusier y un vulgar y prepotente vendedor de coches usados que un buen día decide “abrir” una ventana en la pared medianera que separa no sólo dos viviendas sino dos mundos. El inicio del film anticipa la intención de enfrentar dos realidades -y a dos personajes- a partir de una medianera en común. Una pantalla dividida muestra en su parte derecha la cara interna de una pared golpeada a mazazos y en su parte izquierda, la cara externa de ese mismo muro en proceso de destrucción. Si bien el caso de esta película, inspiradora de este post, es exagerado, lo cierto es que de un suceso como el de unas simples obras pueden derivarse consecuencias devastadoras para nuestra salud y economía.

el hombre de al lado

 ¿Cómo puedo probar el estado de mi vivienda antes del inicio de las obras?

         Lo primordial es conocer en primer lugar  la envergadura de la obra colindante a nuestra vivienda, ya que de esto dependerá la conveniencia de realizar un Acta Notarial fotográfica que certifique el estado de nuestro edificio con anterioridad al inicio de las obras vecinas. Levantar esta acta es fundamental cuando se van a dejar al descubierto nuestros cimientos, pues este hecho suele provocar corrimientos de tierra, fisuras e incluso grietas. El coste de dicha acta notarial es compensado con creces por el valor probatorio que nos aporta del hecho de que antes de la obra los daños no existían lo que puede propiciar una solución ‘amistosa’ del problema y evitar acudir a los tribunales, lo cual siempre es más costoso y el resultado incierto. De lo contrario la prueba se puede ver dificultada, aunque no es imposible.

         Son relativamente frecuentes los casos en los que el descubrimiento de nuestros cimientos provoca corrimientos de tierra que a la postre se traducen en fisuras o incluso grietas. Sobre todo si por cualquier razón el foso excavado para los cimientos de la obra contigua queda abierto a la intemperie durante más tiempo del inicialmente previsto, lo cual puede suceder por ejemplo por el hallazgo de yacimientos arqueológicos (sobre todo en zonas céntricas) o por la paralización de la obra por razones económicas del promotor, al que ya no le resulta rentable ejecutar el proyecto en las condiciones de mercado actuales. En estos casos la exposición de los cimientos causa el desecado y ello corrimientos de tierra que causan fisuras y grietas.

         Si la obra contigua no va a tocar nuestros cimientos, no es imprescindible. Aunque siempre es aconsejable. En cualquier caso, conviene solicitar de un perito arquitecto la realización de un informe pericial preventivo que mediante fotografías certifique cuál era el estado de nuestra vivienda o edificio antes del inicio de la obra vecina y posteriormente, una vez finalizada ésta, certifique asimismo el estado en que se halla o los daños causados (fisuras, grietas, humedades, etc.).

¿De qué plazo dispongo para reclamar?

         Una cuestión importante en este caso son los plazos para reclamar. La responsabilidad por los daños causados en una vivienda a consecuencia de las obras realizadas en fincas colindantes tiene carácter extracontractual, ya que no tenemos ninguna relación contractual con quien nos infringió el daño y prescribe en un año. Esto significa que, transcurrido este periodo, los responsables del daño pueden quedar absueltos.

         No obstante, los plazos de prescripción pueden interrumpirse mediante notificación fehaciente, es decir a través de un burofax, una carta certificada con acuse de recibo, un telegrama o un acta notarial.

         Otra cuestión importante es desde cuándo empieza a contar dicho plazo. En principio debería contar desde que se causaron los daños, o en cualquier caso desde que lo conociese el perjudicado y por tanto pudo ejercitar la acción. Según señalan diversas sentencias, cuando se ocasionan daños continuados, el plazo de prescripción se empieza a contar desde el momento en cesa el hecho que los motiva. La jurisprudencia también ha remarcado que el periodo para que un hecho prescriba no empieza a correr mientras todavía se ocasione el daño y permanezca la causa que lo provoca. En este caso concreto, sería conveniente comunicar a la compañía de seguros los desperfectos y volver a remitir una reclamación fehaciente para mantener activa la acción. Además, habría que alegar, si fuera el caso, nuevos daños en relación a los ya fotografiados por la promotora de la obra colindante.

         También es útil una consulta previa a un abogado especialista en responsabilidad civil e incluso, contratar sus servicios con el objetivo de realizar las gestiones extrajudiciales para reclamar la indemnización por daños y perjuicios causados por la obra. Antes habría que comprobar si la póliza de hogar proporciona servicios de abogado y procurador para exigir responsabilidad civil extracontractual a terceros y en qué condiciones y si tenemos libre elección de abogado que pueda posteriormente facturar sus servicios a nuestra compañía aseguradora.

         ¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

         El primer paso de la reclamación es enviar un Burofax o carta certificada  y con acuse de recibo a quienes intervienen en la obra desde el promotor o constructor, al Arquitecto Director y al Director de Ejecución de la Obra o Arquitecto Técnico; aunque después tengamos que individualizar la responsabilidad, lo más conveniente es enviarlo a todos ya que no sabemos sobre quién recae la responsabilidad de reparar el daño. Si no hay carteles informando de quiénes son los agentes de la edificación, puede averiguar su identidad  en su Ayuntamiento.

         Posteriormente, como he anticipado, habrá que tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el causante o causantes de los daños. En este punto podemos valernos simplemente del Acta Notarial que levantamos previamente, o si no lo hicimos o si creemos que no será suficiente para propiciar el acuerdo amistoso, encargar un Dictamen pericial en el que un técnico, preferiblemente un arquitecto antes que un aparejador, informe qué daños han aparecido, cuál es su causa, cómo hay que repararlos y un presupuesto estimado del coste de reparación, que será lo que hay que reclamar.

         Si el responsable de los daños no acepta asumir voluntariamente su responsabilidad a pesar de exhibirle el acta notarial fotográfica que acredita que nuestra vivienda no presentaba los daños antes del inicio de la obra o el Dictamen Pericial,  la única respuesta posible es la reclamación judicial.

         La reclamación judicial corre a cargo del Presidente de la Comunidad o de quien esté a cargo de su administración si se trata de una Comunidad de Propietarios o del propietario o copropietarios de una vivienda.  Conviene en este punto acudir (si no se ha hecho ya) a un abogado especialista en responsabilidad civil.      

¿A quién hay que reclamar? ¿A quién tengo que llevar al Juzgado?

         Técnicamente, sólo será responsable de los daños aquella de las personas físicas o jurídicas intervinientes en el proceso de la edificación a la que quepa imputar una acción u omisión negligente o culposa en el desempeño de su profesión u oficio la cual sea la causa directa de la producción del daño, pero como esto a veces no es posible discernirlo a priori, es conveniente demandar a todos. Más adelante habrá tiempo de individualizar la responsabilidad.

         Para los supuestos de culpa extracontractual se establece una responsabilidad solidaria entre todos los que han intervenido en la construcción, y más en el caso que los daños no se producen en lo que constituye el objeto constructivo, sino en la agresión que la nueva construcción produce en un edificio distinto, pero colindante con las obras que se realizan, sin que se haya podido individualizar la influencia sobre el evento dañoso de los diferentes comportamientos de las personas que intervienen en la construcción de las obras que han causados desperfectos en la finca colindante.

         Si se puede conocer con exactitud quién es el responsable de los daños (p.ej. si las grietas aparecieron únicamente en el momento del movimiento de tierras previo a la cimentación, etc.) entonces cabría demandar únicamente a la empresa que realizó dichos trabajos, pero esto siempre es difícil de certificar y casi imposible de probar.

Por todo ello, antes de pleitear con nuestros vecinos o colindantes, conviene asesorarse con un abogado especialista en estos temas, si no queremos acabar pagando las costas causadas por una demanda interpuesta de forma temeraria.

Saludos

Miquel Torres

Abogado

About these ads
comentarios
  1. CARLOS EDUARDO GOMEZ dice:

    Excelente este articulo

    En mi caso soy el arquitecto constructor y he tenido problemas con uno de mis vecinos el cual argumenta que su predio se esta deteriorando por culpa de la construcción que asesoro, cabe destacar que yo antes de iniciar la obra realice un acta de vencindad en donde evidenciaba el estado actual de esta construcción encontrando fisura y humedades generalizadas, esta acta que realice en compañía del propietario del inmueble no la firmaron los vecinos por lo que decidí dejar el presendente en la alcaldía local.

    me encantaría me ilustrara un poco con su amplio conocimiento sobre como puedo manejar esta situación.

    CORDIALMENTE,

    CARLOS EDUARDO GOMEZ RESTREPO
    ARQUITECTO

    • Hola Carlos:

      Con el Acta de vecindad creo que tienes bien cubiertas tus espaldas sobre cualquier reclamación que pudiera llegarte sobre tu buen hacer profesional, del cual no tengo ninguna duda. La carga probatoria del origen de los daños la tendrán los posibles perjudicados, pero tú ya puedes acreditar como se encontraba la finca antes de iniciarse la obra.

      Saludos

      Miquel Torres

  2. EMILIO JOSE GONZALEZ GONZALEZ dice:

    EMILIO GONZÁLEZ
    Excelente ventana divulgativa para los legos en estas materias, enhorabuena Sr Torres. El caso de mi madre es que lleva sufriendo durante 4 años los problemas de la obra colindante, un edificio de obra nueva que al hacer los cimientos le produjo grietas y fisuras en pared medianera, habitaciones, techos y otras deficiencias. Demandamos con ayuda de la asistencia jurídica del seguro de hogar a la constructora, se ganó el juicio con sentencia de abril de 2009, con una indemnización por daños valorados en 4500 euros, pero la Constructora ha quebrado, es insolvente y el Juzgado todavia esta pendiente de buscar bienes para ejecutar la sentencia ya definitva. Hemos reclamado a la promotora porque las deficiencias van a más y el edificio está ya casi terminado, nos dice el abogado de la promotora que ellos no responden, que la acción está prescrita, que simplemente no ofrecen generosamente arreglar los desperfectos ahora que todavía están los albañiles alli, o darnos 2500 euros para cubrir el arreglo por nuestra cuenta. ¿Podemos reclamar también todavía al arquitecto y al aparejador?, y la Promotora ,aunque ahora es otra la constructora, no es responsable solidaria o subsidiaria de la primera constructora que hizo los cimientos y la estructura?. La promotora sigue siendo el dueño de la obra colindante aunque sea en construcción?
    Agradecido de antemano, le saludo cordialmente

    • Hola Emilio.

      La responsabilidad de arquitecto y aparejador por defectos constuctivos es decenal y por tanto entiendo que no estaría prescrita.
      En cuanto a la Promotora, si los daños van a más y como dices aún noe stá finalizada la obra enteindo que también cabría demandatla cuando la obra finalice y se pueda hacer una nueva evaluación de los daños, que entiendo han sido continuados.

      Saludos

      Miqueñl Torres

  3. CATHERINA dice:

    Buena tardes Miguel:

    Te comento, e intentaré resumir.

    Nuestro edificio en Madrid, catalogado, nivel 3 (fachada) pasó su ITE FAVORABLE y a los 21 de ser archivado expediente (Enero 2011) me comunican que el 31 de Enero se personará Arquitecto para ver mi vivienda. Viene por la tarde a las 17,30 y hasta el día de hoy todo “correcto” en mi vivienda.

    El 2 de Febrero pasaron a apuntalar directamente Locales (3) y después Portal Comunidad, meter material, operarios……

    Nadie nos avisó de nada a los Comuneros ni verbal, ni cartel ni nada hasta pasados 13 dias en que nos reunieron en el Portal (15 de Febrero).

    Tanto Presidente, como Administrador, Constructor y Arquitecto nos lo vendieron como “extremis por posible ruina” al ver el suelo de una vecina del 1º ext “desprendiendose”, luego “crujia de vigas”, luego “carcoma vigas”, “vigas podridas”, luego “mal embocadura vigas a balcones en fachada”.

    Tótal que al día de hoy con presupuesto sin IVA e Informe Arquitecto a dos paginas de 4 párrafos por página y otras 3 páginas con fotos en blanco y negro por página para ver “las crujias”.

    Unica documentacion aportada hasta hoy tras mis quejas a éste proceder, que me parece del todo incorrecto y ahi siguen hasta que el pasado 8 de Septiembre me ví obligada a llamar a la Policia quien ha abierto diligencias (??????) ya que eran tal los zambombazos que daban a la pared ( Comedor mío) que me separa de mi vecina (Dormitorio) que creí me la tiraban, aparte de que está agrietada por sus dos extremos de arriba a abajo.

    La Policía me ha dicho que tiene que verlo “Inspector Técnico” y supongo que a su vez me llegará algunas notificación a mí sobre todo ello….puesto que según Arquitecto a comuneros implicados para beneficio propio (6 viviendas, tótalmente reformadas en su interior)”. Les llegará notificación. Que no se preocupen. Ya que el contendo de la misma les dirá “que tienen que hacer las obras” que ya han hecho……

    Cómo se come ésto……….??????

    Gracias y perdone si le quito de su tiempo, pero agradecería alguna orientación al respecto.

    • Buenos días Catherina:

      Por lo que me cuentas y he creido entender se trata de un edifico que amenza ruina y de unas obras necesarias para evitarla. Debe tratarse de una intervenció urgente para evitar que el edificio acabe derrumbándose por lo que es normal el proceder así. de todas formas se os tendría que habere xplicado mejor y comunicado formalmente por el Ayuntamiento, imagino que más tarde o más temprano os llegará dicha notificación. Si te causan algún desperfecto (grietas, etc.) entonces evidentemente puedes reclamar.En ese caso te recomiendo que hagas fotos, llames al encargado de obra para que tome norta y de parte a su aseguradora y, si es necesario, llames a un notario para que de fé o a un perito para que certifique y evalúe el daño. Las molestias serán las típicas de cualquier obra (yo también las estoy padeciendo..)
      Paciencia

      Saludos

      Miquel Torres

  4. NELSON dice:

    Ustedes sobre que pais hacen referencia a los comentarios, gracias.

  5. sebito dice:

    Esta muy bien todo lo expuesto….Pero, si es una obra ( por ejemplo) de un vecino de cambio de plato de ducha y llega un fontanero, le desmonta el plato de ducha a golpes FUERTES, tal es asi que mi mujer me llama al tlf. móvil de la empresa como si fuera una urgencia que comenta que los golpes son insoportables y le comento que revise todas las paredes y techos que cuando llegue de trabajar ya hablaré con el que este haciendo la obra.
    Me ha generado dos grietas en cuarto de baño de tamaño 20cm cada una pero finas que se pueden arreglar sin más….pero, en el dormitorio que hay alado, pegado al cuarto de baño hay una columna que presenta varias grietas..que no son de perdonar…Qué se puede hacer???…
    Vino el fontanero de la obra y antes de ver la averia, ya se veÍa en su cara que lo iba a negar TODO..
    A hora estoy en dar parte al seguro que te lleva a via judicial…pero a que coste…igual sale más barato arreglarlo tu mismo y callar y enfadarte con el vecino..

    • Hola Sebito:

      Entiendo tu postura, pero creo que haces bien en dar parte al seguro. Si tienes cubierta la defensa jurídica el coste para tí sera de 0 € y si el perito de tu aseguradora considera que existe relación entre las grietas y la obra podrás reclamar el importe de la reparación de la misma. En cuanto a las grietas pequeítas, aunque sean fáciles de tapar, también se pueden valorar osea que te recomiendo que de momento no las tapes tú mismo sino que las vean igualmente. Y saca fotos!.

      Saludos

      Miquel Torres

  6. JULIANA dice:

    Buenas tardes , quisiera saber como se calculan los daños y perjuicios ocasionados por una obra colindante que causo la demolición de una vivienda?

  7. Shynu dice:

    Estimado Miquel,

    Pueden autorizarme por Diligencias preliminares la entrada en la casa del vecino autor de las obras que, estimablemente, han causado las grietas que han aparecido en algunos elementos comunes del edificios, para que un perito valore el origen de tales desperfectos??
    Lo he intentado de manera amistosa, pero se negó a que el arquitecto entrara en la vivienda.
    Quisiera que el arquitecto pudiera darme un valoración que me asegurase el éxtio del futuro procedimiento judicial, de ahí el querer solicitar las diligencias preliminares correspondientes.

    Agradeciéndotelo de antemano,

    Un saludo

    • Hola Shynu:
      Entiendo que si lo solicitas un Juez puede autorizarte por medio de diligencias preliminares a que un perito acceda a casa del vecino que está realizabndo la sobras para valorar si el origen de las grietas son las mismas. También puedes solicitarlo como prueba anticipada pero para ello deberías primero interponer la demanda con el riesgo que ello comporta. Te recomiendo asimismo, a efectos de constancia de su negativa, que le envíes algún tipo de requerimiento de forma fehaciente, mejor por burofax si es posible.
      Espero haberte ayudado.

      Saludos
      Miquel Torres

  8. Maria dice:

    hola
    Han tirado una casa al lado de la mia,y antes de ello , pasó un notario a hacer fotos para que quedara constancia de como estaba antes. Ya ha levantado la nueva vivienda, y en mi casa han salido unas fisuras, hoy se pasará el jefe de obra a verlas. Lo que no sé es que puedo reclamar, solamente tapar las fisuras o tapar las fisuras y pintar toda la habitación?. No se si puedo reclamarle esto ultimo, que para mi seria lo logico,poque si no me corresponderia a mi pintar.

    ESpero su respuesta…ando un poco perdida

  9. Pilar dice:

    Ojalá hubiese descubierto antes este blog
    En noviembre de 2010 un vecino del edificio colindante ejecutó unas obras importantes en su casa (sin permiso ni comunicación a la comunidad, sin licencia de obras…) y nos causó desperfectos en nuestra vivienda porque emplearon taladros percutores, de los que se usan en las carreteras, para levantar todo el suelo. En fin, dimos parte al seguro, vino el perito a ver los desperfectos, contactamos con los servicios jurídicos del seguro, intentaron la vía amistosa y finalmente llegamos a juicio. Pero aquí llegó el gran chasco: nuestro abogado sólo demandó al vecino, porque no teníamos constancia de qué empresa había realizado las obras y el vecino se negó a atender los requerimientos por burofax, no compareció a la conciliación… En fin, que en primera instancia nos dieron la razón y le condenaron, pero hoy me han notificado la sentencia de apelación y han revocado la de instancia porque el vecino no tiene legitimación pasiva. Como ya ha pasado más de un año, no podemos reclamar a la empresa.

  10. Lourdes dice:

    Hola Buenas Noches Abogado:

    Que es lo que tengo que hacer para reclamar daños de vivienda, (mi casa es de infonavit) ya que aparecieron grietas y cuartiaduras en mi casa debido a la vibración de maquinaria ya que estan construyendo un nuevo fraccionamiento en la parte de atras de mi casa . A QUIEN LE TENGO QUE RECLAMAR, son varias las casas dañadas.

    • Hola Lourdes:

      La reclamación debería de ir dirigida contra la empresa que está realizando la obra, la promotora y, si es una obra pública, el organismo que la promueve.
      Saludos
      Miquel Torres

    • Gatuma dice:

      Si eres del Infonavit, quiere decir que estás en México, entonces:
      1.- Levanta un acta circunstancial, ( que lo haga un DRO o un Perito Responsable de Obra) y la dirija a:
      a..- Protección Civil de tu localidad, aduciendo daños en tu propiedad y posibles fallas estructurales a tu inmueble.
      b.- Que vaya personal de Protección Civil y testifique los daños que estas reportando.
      c.- Levantar con los datos que dió el DRO o Perito Responsable de obra, una queja ante el Ministerio Público de la localdad para tener ese antecedente, Si el Ministerio Público envia a algún agente a ratificar tu demanda, mucho mejor y que te entreguen todo por escrito.
      d.- Toda Obra conlleva la colocación de los datos de la obra que se está construyendo, donde aparecen:
      No. de Licencia de Construcción
      Tipo de Obra
      DRO y los corresponsables
      Empresa Constructora
      Tiempo de Ejecución de la Obra.

      Toma todos estos datos y que los integren a tu expediente y lo levantas por “Daños a propiedad ajena”, y solicitas que las obras se paren hasta que no tengas respuesta del Ministerio Público.
      e.- Informa al Infonavit que te vas a declarar en suspención de pagos porque tu casa (la que ellos te entregaron), está con muchos daños y no es posible que tu pagues por algo tan mal construído, que envién peritos para que tomen los datos de los daños y que te entreguen copia de cada documento que surja de los dictámenes que realicen los peritos a más del que te dió el DRO que tu contrataste.
      e.- Lleva copia de todos tus documentos y Presentalos al Colegio de Arquitectos o de Ingenieros de tu localidad, o del estado donde te encuentre, y que te ASESOREN, en forma gratuíta y si es posible que alguno de ellos recorra contigo los daños que se están presentando y que te de copia del informe que surja del colegio que te atienda.
      Deberás llevar un historial fotográfico de los daños, así como copias de todos tus documentos y para saber si se sigue dañando tu propiedad, deberás colocarle testigos a las grietas para llevar el controlde las mismas.
      A ninguna empresa le conviene que le paren la obra por los costos fijos que ello ocasiona, así que ya tienes parte de la solución a tu problema.
      POR ÚLTIMO, A NADIE LE GUSTA SALIR EN LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN, SOBRE TODO SI ESTÁN HACIENDO MAL SU TRABAJO, O SEA DENUNCIALOS ANTE LOS MEDIOS.

  11. engo fotos dice:

    Mi marido y yo tenemos una vivienda que habitamos en ella y colindante a la misma han edificado una estructura para hacer una nueva vivienda. Pasados 5 días desde la finalización de dicha estructura entraron a nuestra vivienda un/os caco/s y se llevaron todos los objetos de oro (eran de las comuniones de nuestros hijos, medallas, pendientes, sortijas, etc.. ademas nuestras alianzas de boda ,relojes, pulseras, etc…A nosotros el valor económico , aunque importante,no es primordial, lo que importa y duele es el valor sentimental ,eran todo regalos de la familia, mis padres, suegros , mi marido, hermanas, absolutamente nada he comprado yo, bueno si la cadena y cruz de la comunión de mi hijo.
    El modo de acceso a la vivienda a través de la estructura de la obra colindante ,entraron quitando el pequeño alambre que sujetaba la parrilla de la entrada y por la escalera de obra accedieron a la primera planta y de aquí al segundo planché (que será el futuro tejado) por una escalera de mano de una altura aproximada de 4 o 5 metros( que fue la que utilizaron todo el tiempo los estructurístas para hacer la parte superior de la vivienda) visible perfectamente desde la calle, una vez en el planché superior y último esta nuestra terraza que la separa del mismo por la pared de la terraza de un metro de altura, más o menos, una vez en la terraza con un hierro o con algo que se puede hacer mucha fuerza , a la altura de la cerradura dieron un fuerte golpe y las dos vueltas de llave de la cerradura saltó por lo aires. Una vez en nuestra casa sustrajeron todo lo descrito anteriormente.
    Mi pregunta es ¿ hay algún tipo de responsabilidad por parte del estructurísta al dejar esa escalera totalmente visible desde la calle, por donde ellos suben y bajan a diario ? ¿o tenían que habérsela llevado o por lo menos ponerla de forma horizontal,no visible desde la calle, hasta que vinieran nuevamente a la obra para desencofrar.
    Vivimos en un pueblo pequeño, quien no tiene buenas intenciones , puede aprovechar esta falta de cuidado por parte del que pone el medio , necesario , porque sino no se puede subir arriba, es totalmente imprescindible la escalera de mano . Yo se que no se a puesto con la intención para que se produzca el hecho delictivo, pero tendrá que haber algún tipo de responsabilidad por falta del cuidado debido.
    Dígame a quien me tengo que dirigir y si este caso puede llevarse a los tribunales
    Muchas gracias
    Tengo fotos de la escalera, del lugar donde estaba cuando se produjo el delito.

    • Buenas tardes:
      Comparto tu criterio:
      Si la escalera de acceso al andamiaje era visible y no estaba vigilado ni se retiraba ni había ningún tipo de alarma conectada a central de alarmas entiendo que sí podría existir responsabilidad por parte de la empresa constructora que hizo la obra colindante.
      Saludos
      Miquel Torres

      • Gatuma dice:

        Apoyo todo lo que dice Miguel,
        La obligación de la constructora es responsabilizarse por los daños que durante su trabajo se ocasionen, tanto dentro como fuera de la zona de su trabajo, (siempre y cuando sea por causa de ella, Ya que existen tapiales, protecciones, vigilancia y otros medios para evitar daños a los trabajadores como a las personas y a sus propiedades colindantes.

  12. Liliana Alejandra Hernández Iniesta dice:

    Hola abogado buenas tardes:
    Vivo en un tercer piso ,el cuarto piso es area común,pués es la azotea donde hay lavaderos y jaulas para tender la ropa.,pero lamentablemente existe un vecino q utiliza una jaula para guardar cosas inservibles e incluso tiene una lavadora instalada en ella.Mi problema con esta persona es que hoy día hay húmedad y goteras en mi techo jústamente debajo de la jaula donde guarda sus cosas y tiene su lavadora,el señor es prepotente,violento y majadero y tan solo dice q el problema no lo causo él y que el no pagará nada ni arreglará el daño.Ya estoy apoyada por el administrador del edificio quien ha constatado el daño tan grave que tengo en mi vivienda y en compañia de él hemos hablado con el vecino para tratar de llegar a un acuerdo el cual no se ha dado porque no se hace responsable de nada.
    Que me recomienda hacer?,estoy desesperada y cuento con poca solvencia económica,realmente quiero q pague los daños.
    Gracias,saludos.

  13. Javier dice:

    Hola:

    Intentaré describir brevemente mi caso. La verdad es que estoy perdidísimo en este tema.

    Una empresa está realizando obras de rehabilitación en la fahcad y la cubierta de mi edificio. A raiz de las últimas lluvias una de las arquetas de la cubierta sse ha desbordado produciendo desperfectos en mi vivienda. Aunque el jefe de la obra de la empresa que lleva a cabo la rehabilitación me dice que ellos asumen la reparación a fecha de hoy, después de un nmes, no han dado señales de vida.
    Quiero denunciarlos pero no sé cómo, ni por qué cauces hacerlo. Me podéis ayudar?

    Gracias !!!

  14. Emilio Gonzalez dice:

    Estimado Miquel:

    Tengo un caso de un hermano que trabajaba de peon agricola en un finca rustica, y vivia con su mujer e hija en una de las casas del cortijo con su propio mobiliario, enseres , ropas y ajuar, la casa en cuestión se quemó en un incendio el pasado 9 de febrero de 2011.Se quemo todo lo que habia en su interior y que era propiedad de mi hermano. El dueño de la empresa propietaria de la finca le dijo que no se preocupara que tenia seguro de RC con cobertura de daños patrimoniales de la empresa y que dando parte al seguro cobrarian tanto el valor del continente como del contenido. Han pasado los meses y mi hermano pasó un inventario manuscrito de los muebles quemados y su valor por 15000 euros, tuvo evasivas del dueño y por eso le reclamo muy enfadado hasta que en enero de 2012 recibio del dueño 3000 euros para callarle la boca y decir que cuando el seguro pagase el resto se lo daria en concepto de indemnización por los daños. Ahora dice que no le paga más, sabemos que ya la casa siniestrada está reconstruida y le amenaza y acusa de que fue mi hermano quien provocó el incendio y que era un inquilino de la casa que tenia que haber asegurado sus muebles, pero mi hermano no pagaba renta, solo vivia y trabajaba como hacen muchos obreros agricolas en la finca, el dueño les cede una chabola y encima tienen que trabajar de sol a sol por cuatro duros. Que posibilidades tiene de reclamar los daños, le han dicho que ha pasado mucho tiempo ya, le han dicho que le pueden acusar de causar el incendio y perder el juicio, pero el lo sabe solo desde enero de este año en que cobro los 3000 euros que firmó. Tampoco le dan los datos del seguro para cobrar de la compañia. Además del daño material está desesperado ya que su hija vio el incendio de la casa y está en tratamiento psicológico.Gracias.

  15. Jose dice:

    Hola, el seguro de mi vivienda demandó al propietario de la vivienda colindante por unos daños que provocó su obra, tras un intento amistoso y burofax sin éxito. Parte de los daños siguen estando porque no ha cesado el motivo que los causa; los otros daños ya han prescrito. ¿Es responsabilidad del letrado que me representó no haber demandado a quien correspondía (a la constructora o el servicio público que concedió la obra)? ¿Tiene el propietario alguna responsabilidad, ya que se negó en su día a facilitar los datos necesarios? ¿Qué puedo hacer ya?

  16. jose angel dice:

    Hola soy jose angel tengo un problema, debido a un derribo en el edificio y queria saber como redactar y contra quien por daños y perjuicios por la demolicion que estan llevando acabo en dicho edifico.Si pudieras informarme o darme un numero de telefono para explicarlo mejor te lo agradezco, un saludo

  17. Tomás Fdez de Tejada dice:

    En la construcción de un edificio aparecen vicios tres años después y estos se reclaman al constructor y hace caso omiso diciendo que ya no tiene seguro en vigor para esa edificación. Pasados unos días éste fallece. Mi pregunta sería si la responsabilidad civil para arreglar esos defectos pasan a sus herederos o por el contrario tienen responsabilidad subsidiaria el arquitecto o promotor al carecer el constructor de seguro para reparar dichos daños.

  18. moises rodriguez socorro dice:

    Buenas
    Hoy dia 07 de octubre de 2012 me a llegado una carta de seguro de mi vecino de abajo que por lo visto tubo una averia en el baño que cuesta 900e y yo no sabia nadaya que yo estoy los fines de semana tengo que pagar ya que isieron la reparacion y despues de mes y medio me entero porque me ha llegado una carta de su seguro

  19. josefi dice:

    Buenas noches:

    Este verano echaron abajo la vivienda colindante a mi casa. Nos dijeron que iban a hacer un garaje, pero a día de hoy, lo único que hay es un solar con hierba y de vez en cuando se pueden ver algunas ratas. Lo peor fue que hace dos semanas, con una tormenta que cayó, mi casa se inundó,ya que el solar está más alto y el agua se filtraba por la pared. Cuando fui a hablar con el propietario del solar, me dijo que por el momento no iba a edificar nada allí. También fui al ayuntamiento a informar de lo que me había pasado, pero el técnico me dijo que no era de su competencia ¿Qué puedo hacer? No sé por dónde empezar, porque el invierno se acerca y cuando llueva volverá a filtrarse el agua.

    Un saludo.
    Muchas gracias.

    • Hola Josefi:

      Te aconsejo que pongas una “denuncia” en forma de instancia en el ayuntamiento para que hagan una inspección del solar aduciendo que el desnivel y el estado del mismo te causa daños, para que insten al porpietario para tomar emdidas (limpieza, vallado, etc.) y así en el caso de que ocurra algo tienes justificada la reclamación.

      Saludos

      Miquel Torres

  20. Frida dice:

    Hola Miquel,

    Ante todo decirte que tu texto es de gran ayuda.

    Nosotros vivimos un en piso alquilado.
    Al cabo de 6 meses de entrar a vivir en él tiraron el edificio de al lado y
    empezaron a hacer movimiento de tierras y rebajar dos plantas para hacer un parquing
    y han levantado toda la estructura para hacer 5 pisos.
    El nivel de ruido es muy inteso desde las 8 de la mañana y encima el propietario de nuestro piso
    que tambien es dueño de una finca contígua, también se ha puesto a hacer una reforma global de un edificio. Es decir, estamos rodeados de obras. El ruido y el polvo hace que las condiciones de
    habitabilidad sean muy escasas.

    Pero la cosa no acaba ahí y lo peor del caso es que desde septiembre tenemos humedades
    en 3 habitaciones y una agujero causado por el derribo del tabique pluvial de la medianera
    colindante a la finca donde estan edificando. Además de las humedades, han salido grietas.

    Querríamos saber por favor qué derechos tenemos.

    Muchas gracias.

  21. ANA dice:

    Hola! Mi empresa (constructora) ha recibido demanda de la entidad aseguradora del promotor, que fue condenada previa sentencia a pagar indemnización por daños causados en edificio colindante (lo declararon en ruina).

    La entidad ejercita frente a mi empresa la acción de repetición considerandonos responsables solidarios. Pero tengo entendido, según he visto, que para el ejercicio de dicha acción se dispone de un plazo de uno o dos años (no lo recuerdo bien) a contar desde la firmeza de la sentencia que condena al pago de la indemnización o desde el pago, y ambas cosas, en este caso, sucedieron en 2008, aunque la condena del pago incluía una cantidad como principal que ya fue pagada por la promotora en 2008 al perjudicado, y otra cantidad que debe abonar anualmente hasta la jubilación del perjudicado… mi duda es, debido a ese cuota anual que deben pagar hasta la jubilación, ¿debemos entender que el pago aún no se ha realizado completamente y tendríamos que esperar a que el perjucado se jubile para empezar a contar el plazo de prescripción para la acción de repetición?.

    Gracias.

    • Hola Ana:

      Para que la promotora pueda repetir contra vosotros, previamente debe haber pagado la totalidad, si no es así no puede. Por tanto, ahí ya podéis oponeros. Efectivamente, también podéis alegar prescripción si os reclaman la totalidad por haber transcurrido el plazo.

      Saludos

      Miquel Torres

  22. Pilar dice:

    ¡Hola Miquel !
    Mi vecino tenia la casa en mal estado, después de muchas quejas y reclamaciones, solicitó que el ayuntamiento del pueblo mandara al arquitecto y valorara los daños que la vivienda tenia. La respuesta del ayuntamiento fue, que la casa estaba en mal estado y deberían proceder a su derrumbe o en su defecto a rehabilitarla íntegramente. Los dueños tomaron la determinación de tirar la casa. El problema es que la pared medianera la dejaron sin tapar(solo con el ladrillo), sin poner la espuma que protege de las filtraciones de agua. Filtraciones que ahora mismo está sufriendo mi casa. A pesar de que en el proyecto de derrumbe exige poner dicha espuma, ellos han decidido que no lo hacen por ser una pared medianera y consideran que no les corresponde. Lo puse en manos de mi seguro y mi seguro dice que reclame al ayuntamiento y solo me cubre los daños ocasionados dentro de mi vivienda(pintura).
    ¿Puedes indicarme si esto es correcto? ¿Como podemos actuar?
    Muchas gracias por tu ayuda y un saludo.

  23. Mª Carmen dice:

    Hola Miguel,
    Mi consulta es la siguiente… Hace seis años adquirí una vivienda adosada. A partir del primer año empezaron a salir humedades en algunos de los dormitorios y en el hueco de la escalera. Llamé al promotor que me indicó que no era un problema de construccion… mas bien me hizo entender que era por culpa nuestra. Ahora ya han transcurrido seis años y cada vez vamos a peor.. la humedades estan en cada una de las dependencias del piso superior y el moho se multiplica por momentos. A parte hay alguna grieta importante en la junta de dos paredes que me tiene bastante preocupada. Me he informado un poco y me indican que las humedades són debido a que no esta bien hecho el puente térmico y que todas las ventanas estan mal montadas. Puedo reclamarselo al promotor pasado este tiempo??

  24. CARLOS JAVIER SOTO dice:

    ESTIMADO DR. YO SOY PROPIETARIO DE UNA CASA QUE SE VIO AFECTADA POR UNA OBRA LINDERA QUE NO HIZO NI NOS NOTIFICO DE NADA PREVIO A HACER LA OBRA (ESTA EN LA ETAPA INICIAL) Y NOSOTROS YA HICIMOS 2 DENUNCIAS AL ENTE GUBERNAMENTAL QUE CORRESPONDE. DEBO SEGUIR CON UNA DENUNCIA PENAL? YO SOLO QUIERO QUE ME REPAREN LA VIVIENDA
    COMO SON LOS PASOS A SEGUIR??
    GRACIAS CARLOS SOTO

  25. SANDRA dice:

    Hola! mi jefe es autónomo, se dedica a las reformas, un cliente le ha pedido que realice la instalación de unas ventanas en un muro de carga, no es totalmente peligroso, pero mi jefe quiere cubrirse las espaldas y me ha pedido que elabore un contrato o carta eximiendole de las responsabilidades de esa parte de la reforma, ¿me puedes ayudar?
    Muchas gracias de antemano.

  26. Mª Angeles Fernández Berges dice:

    Buenas noches
    Soy propietaria de una vivienda en un edificio de cinco plantas siendo dos de ellas entresuelo. La vivienda tiene más de 50 años y hace unos cinco años derribaron la casa de al lado para hacer una obra nueva con tres plantas de garaje.
    Hace dos años el edificio pasó la Inspección Técnica favorablemente.
    Se nos ha convocado a reunión a la Comunidad de Propietarios porque en el entresuelo colindante con la obra nueva hay grietas y al parecer el suelo ha cedido. Este piso es propiedad de una asociación política y lo utilizan como almacen teniendo en su interior toneladas de revistas, libros, etc almacenadas en cajas sin quedar practicamente ni un metro cuadrado sin ocupar.Así mismo dispone de un patio que se encuentra en mal estado con hierbas que no cortan y que se inunda cuando llueve porque no está cuidado.
    Ha habido una inspección por parte de un arquitecto y éste sugiere que habría que desalojar el piso y hacer catas para averiguar si debajo hay alguna sima y el grado de afectación del piso.
    Los propietarios exigen que sea la comucidad la que asuma los gastos de mudanza y alquiler de otro piso y local hasta que se haga el estudio y la reparación de la obra. Ni el seguro del propietario ni el de la comunidad cubre esos gastos.
    Mi pregunta es si la Comunidad de Propietarios debe asumir de entrada todos los gastos que se deriven para el estudio de la afectación (informe de arquitecto, mudanza, alquiler, etc) así como la reparación del piso (ya disponen de presupuesto y aún no se sabe lo que está afectado).
    Puede ser responsable la vivienda colindante?
    Puede afectar el exceso de peso contenido en la vivienda a la estructura de la misma?
    Gracias.
    Un saludo

  27. mary luz dice:

    Buena tarde

    hace un par de meses se esta haciendo unas obra obra en la via lo cual a ocasionado daterioro de mi vivienda y la de otros vecinos en paredes, suelo quisiera saber aqui me puedo dirigir para que me respondan por los daños ocacionados ya que manejan maquinaria muy pesada y esta es la causante de mi problema
    gracias

  28. Cristina dice:

    Buenos días, Miquel:
    Enhorabuena por el blog, es muy interesante…
    Yo tengo un local e hice reformas para instalar el aire acondicionado y alguna reforma decorativa, pero en ningún caso estructural. El caso es que la vecina que vive arriba me ha demandado porque dice que con nuestra reforma le salieron un montón de grietas. Mandamos un perito nuestro y después de examinar la casa de la vecina dice que en ningún caso podemos nosotros haberle hecho esas grietas, que las que tiene la señora deben de llevar mil años, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de un edificio del año 1800, de madera enyesada. Como mucho, podríamos haberle ocasionado unas en concreto en una zona de la casa que podrían deberse a nuestra instalación del aire acondicionado.
    ¿Cómo podemos demostrar que la gran mayoría de las grietas ya estaban allí? La señora no tiene fotos de antes de nuestra reforma, ni hizo ningún acta de ningún tipo.
    Gracias por vuestros comentarios y enhorabuena

    • Vladimir N. Melendez Diaz dice:

      Un acta de vecindad se debe realizar solo con los vecinos que tienen concordancia con el predio o un vecino colindante también es el que lo divide una vía de 8. 00 metros de distancia de predio que ejecuta la obra ya que cuando estaban realizando las labores de pilotaje, los golpes hacían temblar la edificación en mención , ya que la distancia de la construcción vecina es de 30.00 mts. causando grietas en la edificación.

  29. Fran dice:

    Buenas tardes Miguel, primero felicitarte por este interesantísimo blog. Por otro lado comentarte mi caso y a ver si me puedes orientar.

    El caso es que he comprado un solar justo detrás de mi vivienda y he comunicado mi garage con dicho solar (todo con su permiso de obras y proyecto) y ahora justo después de semana santa, voy a construir una piscina en ese solar. Bien, tengo proyecto visado por el colegio de arquitectos y todos los permisos municipales para ejecutar la obra de la piscina. Una de las viviendas colindantes a este solar presenta unas grietas en la fachada que no me gustan nada y aunque para hacer la piscina no voy a descubrir su cimentación porque me he separado un metro de sus cimientos para la futura excavación del vaso de la piscina, no me fio de que luego el vecino de esta vivienda reclame daños por esas grietas ya existentes.

    ¿Qué puedo hacer para cubrirme las espaldas en este caso? He pensado en acudir a un notario para que levante acta, pero no se si con eso sería suficiente.

    Mil gracias de antemano y un saludo

  30. ivan S. dice:

    hola necesito ayuda.
    ahy una contruccion al lado de mi casa d e departamentos y esta casa la acabo de comprar , la que me vendio la casa ya saco un acta y tomaron fotos de como estaba la casa , lo q pasa es que ahy muchas grietas por todos lados , de echo les ensene el ecta y me dijeron que la la ley no tiene nada que ver en este caso . que es lo que yo podria hacer? el acta fue echa en julio de el 2012. gracias

  31. aurelio dice:

    Buenas tardes:
    Me encuentro un poco en el caso contrario ya que soy yo la que quiere realizar el derribo de una casa, la cual está pegada a otra que se encuentra en un estado muy malo de conservación. ¿Qué pasos debería dar para no acabar pagándole a mis vecinos su propiedad como nueva?
    Felicidades por su blog.

  32. Abel Luembe dice:

    Si por una obra civil colindante al edificio de mi casa me causa grietas y roturas que lo deja deshabitable durante varios años, puedo reclamar indemnización por no poder hacer uso de mi vivienda durante el tiempo que he podido habitarlo nuevamente? Mil gracias de ante mano por la respuesta.

  33. yampii dice:

    atrás de mi casa hay una fabrica de chatarra e utilizan un montacargas que ase que se siembre toda mi casa ellos llenan trailers con dicho material y ha causado unas grietas en varias paredes donde puedo denunciar a esto

  34. AMIGO TENGO UN PROBLEMA CON UNA CASA CONTIGUA A UN EDIFICIO QUE EMPEZÓ A ASENTARSE DEL LADO DEL EDIFICIO.
    MI PREGUNTA ES QUE SOLUCIÓN INGENIERIL PUEDE LLEVARSE A CABO?

  35. Ana dice:

    Buenas noches Miguel.
    Tengo un problema y pienso que tu respuesta me puede ayudar. Vivo en un bloque de vecinos y estoy de reforma en mi casa y los obreros han causado daño en la vivienda de al lado. El jefe de la obra parece que pasa del tema un poco. Después de insistir va a enviar a un albañil a reparar los daños. ¿No seria más lógico que diera paso a su seguro y lo viera un perito? Pues resulta que dice que él lo va a reparar pero que no va a llamar al seguro. Mi vecino dice que yo puedo llamar a mi seguro y luego éste le pasa la factura al seguro de la empresa que está haciendo la obra. ¿Esto puede ser? Ayudaaaaaaaaaaa, por favor!.

  36. Marta Berbel dice:

    Buenos días,

    Me dirijo a usted para plantearle un caso que me ha ocurrido en una casa de alquiler en la que vivía.

    El pasado 16 de Diciembre 2012, sobre las 22:15 horas aprox se derrumbó de la casa donde vivía como inquilina, el forjado de la zona de la habitación, cayendo encima de la cama 5 de las vigas de dicho forjado, o sea medio techo, con vigas, estructura de pladur, perfileria de aluminio, focos, cascotes , tierra, provocando corto circuito, etc, etc, etc

    Gracias a que yo no me encontraba en casa resulté impune de daños personales, aunque si materiales.

    Posteriormente he tenido que estar tratándome psicológicamente.

    Después de suceder esto, lo primero que hice fue llamar al propietario de la vivienda para que viera lo sucedido y posteriormente llamar a los Bomberos y Policia.

    Tras la intervención del Cuerpo de Bomberos, la casa quedó precintada por peligrosidad y nos aconsejaron que yo no me quedara en esa vivienda y dicha casa había que apuntalarla con máxima urgencia.

    La finca es de 1950 y no se si tendrá pasada la ITE

    Bueno pues ahora viene lo mejor, no solo es que no apuntalaron la casa con urgencia, han tardado dos meses en hacerlo, sino que yo me vi en la calle sin amparo de ningún tipo por parte del propietario de la vivienda y además haciendo caso omiso a la recomendación de los bomberos,no pude sacar mis cosas personales, puesto que todo se encontraba dentro de la zona afectada ( dormitorio ), ropa, zapatos, abrigos, etc, etc, hasta dos meses después de lo ocurrido. Me quedé con lo puesto.

    A fecha de hoy la propiedad me reclama el medio mes de Diciembre que no le aboné y unas facturas de agua y luz pendientes de la vivienda, pero las cuales no están a mi nombre, en su día no realizamos el cambio de titular de las facturas y él las ha ido abonando y yo a su vez se las iba abonando a él. Todo cordial sin problemas hasta que deja de ser todo cordial.
    Este señor a parte de no considerar la magnitud de lo ocurrido y el abandono absoluto al que me he visto afectada mi pregunta es:

    – Me puedo negar por el momento a liquidar ninguna cuenta pendiente hasta que a mi no se me de una solución a las perdidas materiales, psicológicas y demás???

    Yo no he denunciado aún a nadie pero es que hace una semana recibí un Burofax por parte de su abogado, dándome 10 días naturales para abonar dicha cantidad o sino me meterán en juicio.

    - De que forma puedo alegar que quien me ampara a mi y si tengo que ir contratodos, Comunidad de Propietarios puesto que parecían daños estructurales, propiedad del 1ª Piso, Propietaria de donde yo vivía que era el Bajo….????

    Como usted comprenderán la persona más perjudicada he sido yo y este señor, la Comunidad de Propietarios y el dueño del piso de arriba ( que es el Banco Sabadell porque es un piso desahuciado ) están en una postura de absoluto pasotismo, pero sin embargo a mi si que es a la única que se le pide responsabilidades de pago, sin que nadie me de una solución de lo que se me adeuda y nadie se haga responsable de nada.

    Actualmente tengo un abogado que me dice que tengo que pagar la deuda porque esta no es vinculante al siniestro puesto que es anterior al siniestro y yo me dirijo a ustedes para que me den otra opinión sobre lo que les he contado.
    Gracias por su atención, espero su respuesta.

  37. Gustavo dice:

    He notado como se va agrietando el frente de mi casa a causa de las vibraciones producidas por el tránsito de camiones sobre la circunvalación en la zona norte de la ciudad de Rosario.
    Paulatinamente han aparecido rajaduras a una distancia de un metro aprox del piso y ahora sobre la parte superior del techo.
    Cada vez que pasa un transporte pesado mi casa vibra.- Ya se ha aflojado la ventana del comedor y los ruidos que producen los vidrios de dicha ventana son cada vez mas molestos.
    Cabe destacar que mi casa mira al terraplén de la circunvalación y para hacer la nueva colectora en donde está mi casa desmontaron muchos árboles sobre el terraplén de la circunvalación.
    Esto lo digo porque antes no se generaban estas vibraciones (tal vez no tenga nada que ver, pero lo comento ).
    No se a quien reclamar los daños y posibles daños futuros ya que cada vez aparecen mas grietas y tampoco se a ciencia cierta si replantando árboles podrían menguar las vibraciones.
    Les pido por favor que me puedan saber dirigir esto que me está preocupando.
    Muchas gracias

  38. DIEGO VAZQUEZ dice:

    Hola muy buenas ,
    tengo un problema con un edifico que el arquitecto hizo mal el tejado mojando a la vecina colindante habiendo hecho un contrato verbal ya pasaron diez años desde que esta hecho el edifico , la pregunta es ¿ tenemos alguna opción de demandar al arquitecto , aparejador , y constructora ?
    muchas gracias un saludo

  39. Lili dice:

    Buenas noches:
    Hace poco me avisaron que mi vecina vendía su casa para ello los que la adquirieron van a demoler la construcción actual, los compradores nos avisaron que comenzarán la próxima semana pero que tomarán fotos a mi casa en caso de que salga dañada ellos pagarán dichos daños, a mi la verdad me preocupa porque esta casa ya es muy viejita, además que temo por las lluvias que reblandece paredes, loza etc. Además dudo que realmente paguen los daños. Mi duda es como me amparo ante esto y si mi municipio que es tlalnepantla me puede orientar o como me amparo. Gracias por su tiempo y espero una pronta respuesta.

  40. alejandra dice:

    Dr. buenas tardes

    soy de bolivia realmente su pagina me sirvio de mucha ayuda aunque se que las leyes bolivianas y españolas no son las mismas pero respecto al codigo civil tenemos muchas similitudes, en mi caso esta occuriendo esto;
    destruyeron la casa colindante a la mia, por ello aparecieron unas pequeñas pero tampoco menos importante agrietamientos y fisura en la pared de mi casa, directamente fui y le avise al encargado de la obra, pero este solo se concentro en decirme: fragil su pared no?; leo que ud habla sobre un acta notarial el cual aqui en santa cruz no es muy acostumbrado hacer, en el caso de que el encargado de esta obra no muestre intenciones de arreglar el daño que el ya lo vio, que me sugiere ud que pueda hacer…… muchas gracias

    • Hola Alejandra:
      Haga fotografías de los daños de su casa, consiga los datos de la empresa constructora y reclame en base a presupuestos o facturas de reparación.
      Suerte y saludos
      Miquel

  41. Carmen dice:

    Tengo todas las paredes techos rajados, y el suelo desplazado porque en las obras del piso de abajo tiraron una pared que hacía la función de pared maestra sin apuntalar. Llamé a bomberos que apuntalaron y la guardia urbana descubrió que trabajaban sin permiso de obras.
    Han continuado trabajando sin permiso, han retirado los puntales y no se que puedo hacer para comprobar si han hecho algo para substituirlos. Me siento totalmente desamparada porque cuando he acudido al Ayuntamiento me han dicho que no se puede hacer nada. Mi póliza incluye servicio jurídico pero tampoco estoy recibiendo ayuda. Puedo hacer algo.mas legamente?

    Gracias!

  42. Alberto Escudero dice:

    Buenas tardes. Antes de nada gracias por este blog! Comento mi caso para ver qué responsabilidad tengo. Soy propietario de un piso que acabo de reformar sin haber pedido ningún tipo de licencia y contratando empresas diferentes para fontanería y albañilería. Dichas empresas no me han dado ningún tipo de factura tras la financiación de los trabajos. Una vez terminado todo una vecina dice que causado por mis obras ella tiene problemas con llos azulejos de su baño. Por lo visto se le estan despegando. Actuando de buena fe, di parte a mi seguro y éstos no se hacen cargo.
    La vecina por su parte ha dado parte a su seguro y estos se pondrán en contacto conmigo.
    Puede esta vecina pedirme responsabilidades? Cómo me demuestra a mi que los daños los cause yo? Le puedo pedir a la empresa de la reforma algún tipo de responsabilidad?
    Muchas gracias

    • Hola Alberto:
      Si has dado parte a tu aseguradora ésta debió de enviar a un perito que verificara el origen de los daños en el baño de tu vecina y determinara si son o no consecuencia de tus obras. Lógicamente si la respuesta es afirmativa tú eres el responsable pero puedes repercutir contra la empresa que hizo las obras. Habría que saber porqué tu aseguradora rechaza el sineistro, si es por falta de cobertura u otro motivo.
      Saludos

      Miquel

  43. Pedro dice:

    Buenas tardes,

    Como ya han hecho otras personas que han comentado en el blog, felicidades por el mismo.

    Le quiero exponer el siguiente tema para ver si me puede aconsejar:

    Tenemos una casa en un pueblo que lindaba con otra que derribaron hace algunos años. Este derribo mal ejecutado causó numerosos desperfectos en nuestra pared, hasta el punto que hoy amenaza con caerse.

    En un principio se confió en la buena voluntad de la propietaria de la vivienda que juraba que iba a pagar los desperfectos. Pasado un tiempo y como esto no sucedió y aconsejados por nuestro seguro de hogar la llevamos a juicio. El mismo lo perdimos, aunque el juez nos dio la razón, porque había pasado el tiempo límite para hacer reclamaciones (este hecho hizo que nos diéramos de baja en esa compañía de seguros porque parece mentira que sus abogados nos aconsejaran ir a juicio cuando este ya estaba perdido de antemano).

    El problema que tenemos actualmente es que queremos arreglar dicha pared de nuestra casa porque amenaza con caerse. En la gestoría que nos lleva los papeles nos redactaron un documento solicitando permiso a la propietaria del actual solar para acceder al mismo para realizar la obra. Esta señora se niega a firmarlo y afirma que tenemos que indemnizarla si queremos entrar en su propiedad. ¿Esto es verdad? ¿por qué? ¿Qué nos aconseja que hagamos?

    Gracias por su ayuda. Pedro Fernández

    • Hola Pedro:
      En primer lugar, agradecerte tus felicitaciones.
      En segundo lugar, decirte que lo que te ocurre y necesitas es lo que se conoce como servidumbre de paso. El Artículo 569 de nuetsro Código Civil establece que “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue”. Os aconsejo que pactéis algún tipo de indemnización o compensación con la vecina, en función de cual sea dicho “perjuicio”, si bien teniendo en cuenta que la reparación es consecuencia precisamente de unas obras ejecutadas en su finca.

      Saludos
      Miquel Torres
      Abogado

  44. Ola buenas noches me interesa demasido su asesoria ya q adquiri una casa por medio de infonavit colonia q es inundable con una pequeña lluvia de 30 min se llena toda la calle y sube hasta el patio impidiendo el fluido de drenaje incluso para usar el sanitariao asi q si hubiera tan solo la cola de un huracan el agua taparia media ventana definidivamente yo deseo un cambio de casa q tengo q hacer xq no kiero sufrir los traumas de una inundacion de ese tipo

    • Hola Alfredo.
      Por lo que he creído entender tuviste un problema con la falta de drenaje o evacuación de aguas pluviales de una finca. Tendrías que reclamar a la Constructora y ala Promotora para que soluciones el problema y te indemnicen por el daño sufrido en tu vivienda.
      Saludos
      Miquel Torres
      Abogado

  45. Gloria Martí dice:

    Hola!
    Leyendo los problemas que ha publicado mucha gente ya me siento un poco menos perdida. Explico la situación: vivo en un piso de principios de siglo pasado del barrio de Poblenou, Barcelona, de alquiler (de renta antigua, a nombre de mi madre). Hace unos cinco años derrumbaron el bloque de pisos de al lado para construir nuevas viviendas, pero la construcción se paró y se quedó en la estructura. Todos los vecinos empezamos a notar pequeñas grietas en las paredes y en la escalera, hablamos con el administrador de fincas, propietarios de todo el edificio, y vinieron a ver las grietas unos técnicos. Pero han pasado los años y las grietas las veo cada vez más peligrosas, sobre todo una pared que está completamente abombada.
    El pasado mes de Julio envié un mail al administrador de la finca con fotografías que hice de las grietas de esta pared y otras más pequeñas en otras zonas del piso, y me respondió que “hace unos meses pasó el arquitecto por la finca para revisar las grietas” y que “la propiedad está al corriente del estado de la finca y el Arquitecto ha realizado el proyecto para la Inspección Técnica del edificio para realizar las reparaciones oportunas”.
    Desde esta respuesta han pasado dos meses y pico y no ha habido otra comunicación. Sé que otros vecinos han hecho lo mismo y les han hecho el mismo caso que a mí.
    Lo cierto es que estamos pensando en ir a vivir a casa de mi hermana porque temo que esta pared se derrumbe y cause una desgracia!
    La pregunta es: dónde podría ir a reclamar o denunciar ésto para que el administrador se pusiera las pilas?
    Yo no entiendo de estas cosas, pero si esta pared al final se cae, no sé si se caería tambien el techo, y con el techo TODO EL EDIFICIO! Y a ver si encima la culpa sería mía por no denunciar en el momento preciso y en el sitio correcto.
    Así que le quedaré muy agradecida si puede indicarme los trámites a seguir para agilizar la solución.
    Muchísimas gracias!
    Gloria Martí

  46. Gloria Martí dice:

    Soy Gloria otra vez, me quedó en el tintero decir que unos amigos me han aconsejado ir al Ayuntamiento del distrito y poner una reclamación, otros me han dicho que me vaya directamente al juzgado de guardia a poner una denuncia, pero esto me parece demasiado radical, y no sé como hacerlo.
    Muchas gracias de nuevo!

  47. Leticia dice:

    Hola Miguel,
    El otro dia demolieron una colegio colindante a nuestra casa convretamente la valla que da a nuestro patio. No hubo aviso previo y en el momento de la demolicion habia ninos en el patio de mi casa, cayeron varios cascoques en el patio sin que hubiera danios personales , de milagro, y el muro temblo y se movio levemente. En este caso a quien habria que denunciar al promotor o al colegio, y que otros pasos habria que tomar? Muchas gracias

    • Hola Leticia:
      Habría que demandar a la empresa que hizo la demolición o derribo, pero si no hubieron daños personales ni materiales no hay nada que reclamar.
      Lamento el susto que os debísteis llevar.
      Saludos
      Miquel Torres

  48. Jordi Grimal dice:

    Buenas tardes,
    Le escribo estas líneas para comentarle nuestro caso. Hace alrededor de 4 años construyeron al lado de nuestra casa un ascensor inclinado para comunicar un barrio del pueblo con mucha pendiente con el centro de la población. Los problemas vinieron después cuando parte de la montaña se ha desprendido por efecto de los movimientos de tierra y de la lluvia bajando la tierra por nuestro patio. El edificio que se construyó para el ascensor es más largo que nuestra vivienda y suponemos que infringe la normativa municipal. Cabe decir que es una construcción municipal y que presumptamente también se produjo expropiación de parte de nuestro patio sin ningún comunicado. No sabemos qué hacer porqué se trata de una obra municipal y la gente nos desanima a emprender cualquier tipo de acción legal.
    Gracias por su ayuda,
    Atentamente,
    Jordi Grimal

  49. beatriz llerenas dice:

    Buenos días Lic. Torres
    Soy de la ciudad de Torreón, Coah. México vivo en una colonia residencial y actualmente en el
    terreno en donde se encuentra ubicada mi casa y las de otras 7 familias se construye en la
    parte posterior un supermercado de la cadena texana HEB, anetriormente en ese mismo espacio de terreno se ubicaba una embotelladora de coca cola la cual dejó de funcionar desde hace 2 años por un problema de seguridad para con los vecinos ya que hubo una explosión de una cisterna en la que fallecieron 2 trabajadores y perdidas materiales para la empresa, le comento esto para que sepa que HEB no se vió en la necesidad de tramitar permisos de uso de suelo ya que el predio tiene acceso a un boulevard o zona comercial.
    La demolición del anetrior edificio empezo a mediados de el mes de mayo del presente año 2013
    en la que se utilizó maquinaria pesada incluso para quitar las contrabardas colindantes a nuestras viviendas, en èse momento empezaron todos los daños y problemas para las casas y para nuestra familia, nos vimos en la necesidad de contratar los servicios de un abogado.
    Se interpuso una demanda de amparo en julio exijiendole al municipio que mostrara los permisos y licencias de demolición y el proyecto de obra, sólo detuvieron la obra 11 días sin que se nos mostrara nada en absoluto, de lo ùnico que pudimos darnos cuenta fue de la Corrupciòn que prevalece en el municipio con sus dependencias de obras pùblicas y urbanismo.
    Se realizaron estudios periciales de daños a nuestras viviendas individualmente en los que constan daños desde leves hasta daño estructural, se tiene un costeo aproximado de los mismos hasta la fecha pero la construcción no ha terminado y se estima que habrá daños futuros y se empeorarán los actuales .
    Cabe destacar que el peritaje se hizo por solicitud de HEB incluso se comprometieron a pagarlo.
    Hace aprox 2 semanas acudimos con el Sr. Gobernador del Edo. de Coahuila a pedirle su intervenciòn, en menos de 3 dìas recibimos en cada una de nuestras casas la visita de las autoridades de Protección Civil del Estado, al dìa siguiente restringieron los trabajos de obra colindantes a nuestras casas 25 mts.
    El día de ayer 22 de Octubre convocaron los representantes de la empresa HEB a una reunion para hacer un convenio para los vecinos colindantes, no es la primera vez que nos reunimos con ellos ha habido otras en las que tampoco se ha llegado a ningùn tipo de arreglo o acuerdo, es más al parecer sólo vienen a hacer como que nos hacen caso.
    Esta por demás decirle que el Convenio que entregaron para que nosotros lo firmaramos y teniendo como testigo a la autoridad de prot civil del Edo. Y que obviamente NO FIRMAMOS, sólo era para que les quitaran la restricción de construcción, en ningún momento ellos HEB la empresa aceptan daños ni siquiera los contemplan.
    Esto nos ha mantenido en un estado de angustia, no sólopor la impotencia de luchar contra un gigante empresario como es HEB y ver los daños materiales de nustras casas y los daños físicos y morales a los que actualmente somos sometidos al aguantar el ruido las vibraciones que cimbran nuestras casas el avance del deterioro de las mismas, aunado al devalúo inminente de nuestro patrimonio.
    No puedo crerer que no pueda haber un Recurso Legal que obligue a HEB a responsabilizarse por daños y perjuicios, que realmente los OBLIGUE, por favor orientenos en el caso, muchas gracias por su tiempo y atención Beatriz Llerenas G

    • Buenas tardes Beatriz:

      A mi también me parece increíble la situación que me explicas. Creo que habría que seguir adelante con las acciones judiciales y conseguir una Sentencia que les obligue a parar las obras hasta que no solucionen el problema y que les condene a indemnizarlos por los daños y perjuicios causados.Por más que se trate de una gran empresa esto no debe hacer que se mantengan en esta situación de prepotencia e impunidad.
      Saludos

      Miquel Torres
      Abogado

  50. margarita dice:

    hola buenas noches quisiera que me asesorara, tiene 4 años que saque una casa de infonavit y el techo se me esta cayendo a pedazos me dice la constructora que vaya a las oficinas de infonavit, que ellos me hacen valido un seguro GMX que es por vicios ocultos pero ellos me dicen que en primer lugar ellos no construyen casa que es la constructora la responsable y fue a ver a la constructora nuevamente y me dicen que yo tengo que arreglarlo porque ya mi garantía de un año ya venció que puedo hacer?

  51. vicente dice:

    Buenas noches vivo en una casa de pueblo y la casa de mi vecino a sido declarada en ruina y la van a derribar tiene alguna obligacion mi vecino de protegerme la pared medianera ya que el otro vecino que linda con esta casa que va a ser derribada quiere que le vante una nueva pared medianera ya que segun el por el tiempo la espuma se deteriora.
    Gracias

    • Hola Vicente:

      Pues sí, el vecino podría apuntalar la pared o levantar una nueva para evitar causarte daños derivados del derribo.Te aconsejo que hagas esta consulta en los servcios técnicos del AYuntamiento.

      Saludos
      Miquel Torres
      Abogado

  52. victor laiz dice:

    una nota..a tener en cuenta. es por ejemplo. mi caso. un vecino compra la casa colindante a la mia, y porque le da la gana. la tira, a consecuencia del hecho. empiezan a aparecer humedades. tras las cuales…las reparo como puedo…pidiendo permiso al vecino..y me deja…con un coste por mi parte…pero pasan los meses..y vuelven las humedades..cansado ya..decido demandar al vecino..pues parece que hay un codigo civil que, protege al vecino..si tiras el edificio..por posibles humedades……

    a ver lo que dice la justicia…esta en tramite..
    un saludo.

    victor. laiz

  53. Ancarle dice:

    Apreciado Sr. /Sra. :

    Hace tres años, una vecina que vive en una planta baja de una comunidad de vecinos, hizo tres agujeros, desagües, en la pared de su terraza (que es comunitaria) a 10 cm. del suelo para que cuando lloviera no se le inundara y aparte sale, de vez en cuando, agua sucia con jabón y lejía.
    En su día alegó que todos los vecinos de las plantas bajas habían hecho lo mismo, lo cual es absolutamente falso.
    Toda esta porquería da a un pasillo exterior comunitario por el que pasamos mi familia y yo varias veces al día (además de algún vecino que no quiere tomar medidas).
    Se han hecho tres reuniones, constando en cada una de ellas esta queja en el orden del día y, se le ha instado verbalmente y por escrito a subsanar el problema pero hace caso omiso. En la última reunión con fecha 13/11/13 dijo ante todos los vecinos que no lo iba a arreglar y así consta en acta. Ellos no la quieren denunciar porque, o bien no les perjudica directamente ya que hay varias escaleras o por miedo a tener futuros problemas, pero yo no estoy dispuesta a aguantar más y advertí en esa última reunión que tomaría medidas.
    El Administrador le advirtió de las consecuencias, ya que no pidió permiso y por lo tanto es una obra ilegal y le comunicó que de salir condenada tendría que pagar ella las costas del juicio. Este Administrador me explicó que aunque los vecinos no quieran denunciar yo sola puedo hacerlo pero no sé dónde dirigirme y si conlleva costas.
    Me han comentado que el primer paso es advertirle enviándole un burofax lo cual quiero hacer pero no sé quien me ha de redactar el mismo (me imagino que un abogado) ya que yo carezco de experiencia alguna en temas legales.
    Por otro lado me han comentado que a quien tengo que denunciar es a la Comunidad de propietarios ya que es la ésta quien tiene que velar por que los elementos comunes estén en perfecto estado .
    ¿Es posible denunciarlo al Ayuntamiento para que algún negociado (no sé si urbanismo) medie o denuncie?. Es que iniciar un proceso lo encuentro un tanto desproporcionado.

    • Hola Ancarle.

      Puedes hacer las dos cosas, primero ir al Ayuntamiento y poner una “denuncia” sobre este hecho para que un técnico vaya a la finca, lo compruebe y resuelvan si hay que obligar a la vecina a tapar los agujeros y, si esto no surte efecto, interponer una demanda civikl solicitando que se la obligue a hacerlo, pero para ello tienes que contratar a un abogado, procurador y perito que haga u informe, además de pagar las correspondientes tasas judiciales.
      Saludos
      Miquel Torres
      ABogado

Deja un comentario

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s